Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch

Die Mieterin (Klägerin) begehrt nach Beendigung des Wohnungsmietvertrages im Jahre 2019 die Rückzahlung der von ihr geleisteten Barkaution in Höhe von 780,00 €. Der Vermieter (Beklagter) rechnete mit Schreiben im Mai 2020 über die Kaution ab und erklärte die Aufrechnung mit streitigen Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache in einer das Kautionsguthaben übersteigenden Höhe. Die Mieterin (Klägerin) hat sich insoweit auf Verjährung berufen.

Der BGH ist dieser Rechtsauffassung der Mieterin (Klägerin) nicht gefolgt (BGH VIII ZR 184/23).

Das Amtsgericht Erlangen und das Landgericht Nürnberg-Fürth teilten noch die Meinung der Mieterin. Danach scheitert die Aufrechnung des Vermieters mit Schadensersatzansprüchen daran, dass diese im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt waren. Die Verjährung stehe der Aufrechnung zwar nicht entgegen, wenn die Forderung in dem Zeitpunkt, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt gewesen sei. Das sei hier aber nicht der Fall, weil eine Aufrechnungslage in unverjährter Zeit mangels Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen nicht bestanden habe.

Der Anspruch auf Rückzahlung einer Barkaution als Geldforderung einerseits und der auf Naturalrestitution gerichtete Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache andererseits seien nicht gleichartig. Zwar könne der Gläubiger eines Schadensersatzanspruches wegen Beschädigung einer Sache statt der Naturalrestituion den hierfür erforderlichen Geldbetrag verlangen und so die Gleichartigkeit der Forderungen herstellen. Diese setze aber voraus, dass der Gläubiger (hier der Vermieter und Beklagte) innerhalb der Verjährungsfrist seine Ersetzungsbefugnis ausübe.

Dieser Auffassung ist der BGH jedoch nicht gefolgt. Vielmehr hat er das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth aufgehoben und den Rechtsstreit dorthin zurückverwiesen.

Nach Auffassung des BGH’s scheitere die Aufrechnung des Beklagten (Vermieters) nicht daran, dass der Vermieter nicht in unverjährter Zeit von Naturalrestituion auf Geldersatz ”umgestiegen” ist.

Nach Auffassung des BGH’s ist eine in einem Wohnraummietvertrag getroffene Abrede über eine Barkaution typischerweise so zu verstehen, dass die Möglichkeit des Vermieters, nach Ende des Mietverhältnisses etwaige Schadensersatzansprüche wegen Schäden an der Mietsache von der Kaution abzuziehen, nicht an eine fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.

Die Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache verjähren innerhalb 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache gemäß § 548 Abs. 1 BGB. Innerhalb dieser Zeit bestand in dem vorliegenden Fall keine Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen.

Nach Auffassung des BGH’s diene eine vom Mieter gestellte Barkaution aber gerade dazu, die Ansprüche des Vermieters zu sichern. Nach Ende des Mietverhältnisses soll der Vermieter seine Ansprüche auf einfache Weise realisieren können, indem er diese gegen den Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung aufrechnet.

Soweit die Aufrechnung wegen des Erfordernisses der Gleichartigkeit beider Forderungen voraussetzt, dass der Vermieter die ihm bezüglich etwaiger Schadensersatzansprüche zustehende Ersetzungsbefugnis ausübt, um Schadensersatz in Form eines Geldbetrages verlangen zu können, hat der Mieter regelmäßig kein Interesse daran, dass dies noch in unverjährter Zeit erfolgt. Die isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist wäre nach Auffassung des BGH’s ein lediglich formaler Schriftt im Vorfeld zur letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Barkaution. Die Kautionsabrechnung muss nach Auffassung des BGH’s nicht innerhalb der kurzen Verjährungsfrist erfolgen.

Der Verjährungseinwand der Mieterin (Klägerin) geht somit nach Auffassung des BGH’s ins Leere.

Der BGH hat mit seiner Entscheidung einen jahrelangen Streit der Untergerichte beendet, ob es letztendlich einer Ersetzungsbefugnis im Falle der Zahlung einer Barkaution bedarf oder nicht.

Nach Auffassung des BGH’s ist dieses vorliegend nicht gegeben.